главная   расширенный поиск   карта  



Наши партнеры:


Канск 5 канал
Радио 5 Канск
Восточный регион, газета
ФСК Канск
РЖИЦ

Деловые партнеры:

Сбербанк
Кедр банк
Росбанк
МДМ Банк
Братский народный банк
РоссельхозБанк

Статьи Новости Новости недвижимости общие Центр доходности рынка смещается из столицы в малые города

ЦЕНТР ДОХОДНОСТИ РЫНКА СМЕЩАЕТСЯ ИЗ СТОЛИЦЫ В МАЛЫЕ ГОРОДА


Центр доходности рынка недвижимости смещается из столицы в малые города, пишет Business & Financial Markets.

"Снижение доходности инвестиций в московскую недвижимость и рост стоимости выхода на столичный рынок заставляют девелоперов все активнее осваивать регионы. По мнению участников рынка, фаворитами инвесторов в ближайшее время станут территориально близкие к Москве и Сочи регионы. Однако набольший потенциал для развития рынка недвижимости имеют небольшие города Сибири и Урала".

"В ближайшие пять-восемь лет из-за высокого темпа строительства и сокращения количества земли под застройку в Москве неизбежно произойдет насыщение рынка недвижимости, - говорит председатель правления корпорации Mirax Group Максим Привезенцев. - Поэтому столичные девелоперы ищут направления, которые позволят им в долгосрочной перспективе наращивать объем и развиваться". "Альтернатив у российских инвесторов с точки зрения вложения капитала пока немного, а недвижимость была, есть и будет одним из наименее рискованных объектов для инвестиций", - говорит руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова".

"Эксперты отмечают бурный рост рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, Калининграде, Екатеринбурге, Казани и на Черноморском побережье Кавказа. Повышенная девелоперская активность наблюдается также в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Ярославле, Новосибирске, Перми, крупнейших городах Сибири и Урала. "Рынок недвижимости развивается в городах-миллионниках и вокруг них, - указывает заместитель генерального директора по региональному развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Виталий Бирюков. - В меньшей степени рост затрагивает города Центрального Черноземья, ориентированные на сельское хозяйство, а в большей степени касается индустриальных регионов". По мнению Бирюкова, строительный бум на Дальнем Востоке начнется лишь с ростом численности местного населения и будет зависеть от развития рынка стройматериалов, которые в Приморье сейчас завозятся извне. "Вряд ли стоит ожидать существенного притока инвестиций и человеческих ресурсов в города, которые находятся в относительно неблагоприятных климатических и географических условиях и в которых нет массового поступления средств", - считает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. По словам управляющего партнера компании "Новое качество" Михаила Геца, не стоит активно заниматься девелопментом в труднодоступных городах с плохой транспортной инфраструктурой и низким уровнем жизни".

"Юрий Синяев уверен, что приобретать недвижимость с целью инвестирования стоит в тех регионах, где средняя стоимость 1 кв. м чуть меньше $1 тыс., но где есть потенциал для развития рынка, как, например, в Таганроге. "Сегодня недооценены Тульская, Смоленская и Калужская области, - считает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. - В этих регионах следует приобретать землю для дальнейшего девелопмента". По мнению управляющего директора компании "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, к активным инвестициям не готовы также Псковская область и Республика Карелия".

"При оценке инвестпривлекательности региона необходимо учитывать численность населения, уровень доходов, наличие промышленных предприятий, возможности для развития бизнеса и готовность местной администрации к сотрудничеству с девелоперами, считает руководитель отдела маркетинга группы компаний "Домостроитель" Ольга Гусева. Эксперты Blackwood выделяют несколько групп регионов, на привлекательность которых разные факторы будут влиять по-разному. "Так, для уральских и северных районов, являющихся сырьевыми запасниками страны, важным фактором является потенциал развития промышленности, - говорит Ольга Широкова. - Для южных районов - развитие инфраструктуры, в первую очередь транспортной". В расчет принимается совокупность факторов, в том числе развитие рынка недвижимости: динамика цен, объем и качество предложения, уровень спроса. "Если спрос превышает предложение в 2,5-2,7 раза, то емкости рынка для любого солидного игрока вполне достаточно на пяти-семилетний цикл работы, - говорит Виталий Бирюков. - Если этот показатель меньше 1-1,5, то регион непривлекателен для девелопера". "В регионах наиболее востребованы объекты коммерческой недвижимости, доходность от вложений в которые может достигать 50%, - говорит Юрий Синяев. - Доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет около 10-15%".

"Недооцененных регионов в России практически не осталось, считает Виталий Бирюков. Тем не менее последнее время девелоперы коммерческой недвижимости отдавали предпочтение городам с населением более 1 млн. человек. "Фаворитами инвестиций в ближайшей перспективе будут регионы Центрального федерального округа, близкие к Москве", - уверен Евгений Скоморовский. По его мнению, потенциал Ярославской, Тверской, Рязанской, Ивановской и Калужской областей в полной мере сможет раскрыться лишь с улучшением транспортного сообщения со столицей. "Несмотря на то что московские девелоперы активно входят во многие регионы, в целом рынок региональной недвижимости оценен и проработан достаточно слабо, - полагает Юрий Синяев. - Так, инвесторы давно оценили инвестиционную привлекательность Калининграда, но до сих пор в этом регионе остро ощущается нехватка развлекательных комплексов и гостиниц, тогда как туристический бизнес здесь процветает".

"Недооцененными, по мнению Михаила Геца, можно назвать города-полумиллионники, население которых составляет от 100 тыс. до 600 тыс. человек, например, Тюмень, Липецк, Ижевск. "В городах-субмиллионниках, таких как Пермь, Саратов, Воронеж, рынок недвижимости только формируется, - объясняет Ольга Гусева. - Инвестиции в него привлекательны в силу дальнейшего роста экономических показателей и цен на недвижимость". По результатам исследований ГК "Конти", большой потенциал для девелопмента имеют Сургут, Мурманск и Хабаровск. "В какой-то степени можно говорить о регионах Сибирского округа, - соглашается Виталий Бирюков. - Здесь присутствуют в основном местные игроки, крупные структуры извне только начинают работать с ними". "Недооценены активы восточной части России, в частности Алтайский край, - добавляет директор департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Ульяна Алиева. - Это прекрасная рекреационная зона, где в ближайшее время будет создана игорная зона". Все игорные заведения России будут работать в границах четырех игорных зон, создание которых подтолкнет развитие рынка коммерческой недвижимости. С 1 июля 2009 года казино сосредоточатся в Алтайском и Приморском краях, Калининградской области, а также на границе Ростовской области (Азовский район) и Краснодарского края (Щербиновский район). С развитием туристического и гостиничного бизнеса туда потянется коммерческая недвижимость, уверены эксперты. "После принятия закона об игровых зонах в декабре 2006 года ростовские риэлтеры отмечают рост цен на землю и недвижимость в Азовском и Аксайском районах, - говорит ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. - Рынок оживился, появились заявки от инвесторов на покупку земель в этих районах".

"Каждый регион имеет недооцененные сегменты недвижимости. Тем не менее эволюция рынка происходит в следующем порядке. "Сначала развивается городское жилье, объекты торговли и развлечений, потом спрос перемещается на загородное жилье, постепенно начинают развиваться объекты логистической инфраструктуры и дискаунтеры", - объясняет Валерий Мищенко. Одним из наиболее привлекательных для инвестиций сегментов остается торговая недвижимость, уверены эксперты. По мнению Ольги Широковой, одними из недооцененных в торговой сфере регионов России являются Северо-Западный федеральный округ и Дальний Восток. По данным компании DTZ, в рейтинге российских городов, привлекательных для строительства торговых центров, третье место занимает Ростов-на-Дону, уступая Самаре и Санкт-Петербургу. Однако уже в 2009 году он выйдет в региональные лидеры, а Самара опередит Северную столицу, уверен руководитель отдела инвестиций DTZ Стефано Карози. По его словам, в 2010 году Екатеринбург уступит Новосибирску четвертое место в рейтинге инвестиционной привлекательности, а уже в 2009-м доходность инвестиций в торговую недвижимость Челябинска начнет превышать инвестиционные риски".

"В офисном сегменте можно говорить о недооцененности городов с численностью населения 500-900 тыс. человек, - говорит Ольга Широкова. - Наиболее привлекательными для инвестирования в офисную недвижимость являются Центральный, Уральский и Южный федеральные округа". По словам Евгения Скоморовского, в регионах практически отсутствует жилье элитного класса, в зачаточном состоянии находится рынок качественной загородной недвижимости. Развитие этого сегмента происходит сейчас в Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской и Самарской областях, Краснодарском крае и Республике Башкортостан".

"Входной билет на рынки жилой и коммерческой недвижимости регионов, по словам Михаила Геца, составляет $3-5 млн. и $5-10 млн. соответственно. "Емкость рынка торговых площадей составляет 300 кв. м на 1 тыс. жителей в городах-миллионниках и 150-200 кв. м - в полумиллионниках, - говорит Михаил Гец. - Емкость рынка жилья элитного и бизнес-класса составляет 20-25 кв. м на человека, офисных площадей класса А и В - 5 кв. м". Срок окупаемости инвестиций в жилую недвижимость составляет пять-шесть лет, а в коммерческую - семь-восемь лет. При выходе в регионы столичных девелоперов смущает сложность дистанционного управления региональным рынком, а также ограниченный спрос на жилую недвижимость. "Региональные проекты отличаются большим риском из-за недостатка платежеспособного спроса, что усугубляется неразвитостью ипотеки", - говорит Юрий Синяев. "Местные власти еще не выработали технологию быстрого перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории, особенно под дачное строительство", - резюмирует Виталий Бирюков...".

Источник: РосФинКом


 
 

    Rambler's Top100