главная   расширенный поиск   карта  



Наши партнеры:


Канск 5 канал
Радио 5 Канск
Восточный регион, газета
ФСК Канск
РЖИЦ

Деловые партнеры:

Сбербанк
Кедр банк
Росбанк
МДМ Банк
Братский народный банк
РоссельхозБанк

Статьи Статьи Интересные статьи о недвижимости Цена, по которой будет продана квартира, зависит от множества различных переменных

Цена, по которой будет продана квартира, зависит от множества различных переменных.
В их числе и такие глобальные вещи как экономические потрясения в мире, и такие «мелочи» как назойливый запах затопленного подвала. Рассмотрим основные факторы вместе с нашими экспертами:
исполнительным директором агентства недвижимости «Успех» Мариной Куландиной;
генеральным директором агентства недвижимости «Слобода», вице-президентом НГСР Еленой Овсянниковой;
менеджером отдела продаж агентства недвижимости «Виват-Риэлти» Татьяна Рагузовой.
Мы не сообщим ничего нового, сказав, что на стоимость квартиры влияет количество квадратных метров. Тут все просто: чем просторнее жилье, тем дороже оно стоит. Определенное значение имеет и «возраст дома», и материал, из которого он возведен. Каждый знает, что квартиру в новостройке купить труднее, чем, скажем, в типичном «советском» доме, а кирпич ценится выше, чем бетон.
Кроме этих очевидных факторов есть и другие, не менее важные.
Итак, познакомимся с ними…
№1. Что влияет? Ситуация на рынке
Как влияет? Чем выше спрос, тем выше цена
«Стоимость жилья во многом зависит от колебания спроса и предложения на рынке недвижимости, - объясняет Татьяна Рагузова. Сейчас спрос высокий, а квартир, выставленных на продажу, не так уж много. Немало людей, которые получили одобрение банка на выдачу ипотечного кредита, но не могут найти подходящий вариант. Зато, если раньше на продажу квартиры требовалось около трех месяцев, то сейчас – около одного. Продавец – хозяин рынка. Соответственно, цены растут. Существуют и сезонные колебания. Подъем спроса и рост цен, как правило, наблюдается перед Новым годом: видимо, сказывается стремление оставить свои жилищные проблемы в старом году. Потом цены начинают снижаться. Однако сейчас мы наблюдаем несколько другую картину: зимние праздники позади, а рост цен продолжается.
В течение одного года стоимость одной и той же квартиры может меняться с разницей в 200 тыс. рублей. При «чистой» продаже важно улучить момент, когда она будет стоить дороже. Но чаще всего, продавая одно жилье, люди сразу же приобретают другое. А в таком случае колебания цен их не затрагивают: они больше получают как продавцы и настолько же больше платят как покупатели».
№2. Что влияет? Наличие эксклюзивного договора
Как влияет? Если он есть, цена, как правило, выше
«Собственнику выгодно продавать свой объект через сертифицированное агентство недвижимости, заключив с ним эксклюзивный договор на оказание услуг, - подчеркивает Елена Овсянникова».
Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. При его заключении вы обещаете агентству недвижимости работать только с ним, а его сотрудники, в свою очередь, обещают вам сделать все возможное, чтобы защитить ваши интересы. Разумеется, такой договор возможен лишь с одной компанией – иначе он не эксклюзивный. Не секрет, что многие продавцы, желая как можно быстрее и выгоднее сбыть свое жилье, обращаются сразу в несколько агентств. «Где-нибудь да предложат хороший вариант, - рассуждают они. - А мы выберем». Однако профессионалы на рынке недвижимости, как один, делать так категорически не рекомендуют. Результат подобной политики, как правило, диаметрально противоположен ожидаемому. Во-первых, квартира продается медленнее. Во-вторых, продавец получает за нее меньше денег, чем мог бы. И разница порой весьма существенна.
Почему так происходит? Есть несколько причин. Начнем с того, что, если вы обратились в несколько агентств сразу, то никто из них не уверен, что получит от вас плату за свои услуги. А значит, они будут заниматься решением вашего жилищного вопроса в свободное от основной работы время. Сначала найдут покупателей тем, кто заключил с ними эксклюзивный договор, а там, может быть, и до вас доберутся…
Кроме того, каждое агентство, куда вы обратились, даст объявление о продаже вашей квартиры. Естественно, по разной цене. В итоге неминуемо вступят в силу законы конкуренции. Ситуация будет складываться так же, как если бы на рынке появилось сразу пять или десять одинаковых квартир за 3 000 000, 3 100 000, 2 990 000 и т.д. Как вы думаете, какое предложение люди выберут? Разумеется, где цена ниже. Причем агенты начнут играть «наперегонки». Они пойдут на уступки покупателям, чтобы опередить друг друга, поскорее заключить сделку и получить комиссионные. В результате вам ничего не останется, как согласиться с самой минимальной суммой. Кто же станет платить 3 000 000 рублей, если можно приобрести то же самое за 2 900 000? А вы бы стали?
Итог один – квартира продана за меньшие деньги. А бывает и так, что продавец, недополучив при продаже, еще и переплачивает при покупке альтернативы.
Елена Овсянникова приводит такой пример:
«Клиент обратился в агентство недвижимости за юридическим сопровождением: продажа 2-комнатной квартиры и покупка 3-комнатной с доплатой.
По договоренности эта самая доплата составила 750 000 рублей, причем он уже самостоятельно закрепил cвои намерения соглашением о задатке. Затем он узнал, что разница в цене между 2-комнатной и 3-комнатной квартирой с аналогичными характеристиками составила бы от 350 000 до 400 000 рублей, если бы он сразу обратился за помощью в агентство. Конечно, сильно огорчился, но назад дороги не было: договор о задатке предусматривает большие штрафные санкции. На мой вопрос, почему не обратились в агентство за оказанием услуг по продаже и подборе альтернативного жилья, он ответил, что не видел выгоды – думал, что и сам все знает.
В итоге потерял около 350000 рублей.
Собственнику выгодно, когда заключен договор с сертифицированным агентством недвижимости, состоящим в Гильдии, где заранее ясен размер комиссионного вознаграждения (будь то % или конкретная сумма стоимости услуг), известна стоимость продаваемого объекта и реальные сроки продажи».
№3. Что влияет? Расположение квартиры
Как влияет? Чем лучше расположение, тем выше цена
«Кроме внешних факторов, таких, как ситуация на рынке и наличие эксклюзивного договора с агентством недвижимости, есть и внутренние – связанные с характеристиками самой квартиры. И важнейший из них – ее расположение, - рассказывает Татьяна Рагузова. У риэлторов есть такой термин «ликвидное место». Это тот микрорайон города, который пользуется спросом в данный момент и отличается развитой инфраструктурой (магазины, аптеки, школы, детские сады и т.д.), а также хорошей транспортной развязкой. Если раньше квартиры в верхней части города стоили значительно дороже, чем в заречной, то теперь эта разница не очень существенна. Так, однокомнатная квартира «наверху» стоит от 2 100 000 рублей, а «внизу» - от 1 800 000. Жилье на Советской площади может стоить 2 300 00 – 2 400 000 рублей, а такое же в центре Сормова – от 2 000 000. Главное – так называемая ликвидность места, о которой мы только что говорили».
Кроме «ликвидности» места, где стоит дом, имеет некоторое значение и расположение самой квартиры в нем: первый и последний этажи обычно стоят дешевле. Жителей первых этажей часто донимают холод и запахи из подвалов, а на последнем нередко течет крыша. Проигрывают по цене и «боковые» квартиры: зимой они сильно промерзают.
№4. Что влияет? Состояние квартиры
Как влияет? При прочих равных условиях хорошее состояние дает небольшой выигрыш.
Но не в такой степени, как можно подумать.
«К сожалению, даже самый шикарный ремонт не оказывает серьезного влияния на стоимость квартиры, - предупреждает Татьяна Рагузова. Пластиковые окна, натяжные потолки и фирменная сантехника скорее сделают жилье более привлекательным для покупателя, чем сыграют на значительное повышение цены. Опыт показывает, что при продаже недвижимости затраты на ремонт не окупаются на 100% - в лучшем случае на 50-70%. Поэтому, если вы собираетесь в будущем продавать квартиру, лучше ограничиться недорогим косметическим ремонтом».
И все-таки общее впечатление от квартиры, в конечном счете, может повлиять на ее цену.
«Для того чтобы квартира выглядела максимально привлекательно для потенциального покупателя, необходимо перед осмотром провести тщательную подготовку, - советует Марина Куландина. - Уберите с глаз все ненужные вещи, в том числе лишнюю одежду с вешалок в прихожей - ведь важно первое впечатление. Если в доме есть животные, ничто не должно указывать на их проживание. Лотки нужно помыть, а лучше всего убрать. Обязательно проветрите помещение и проведите влажную уборку с добавлением эфирных масел. Особенно приятны запахи хвойных деревьев или мяты. Это сделает атмосферу в доме намного уютнее, что положительно скажется на отношении покупателя к продавцу. И, наконец, желательно свести к минимуму количество членов семьи при просмотре - детей вместе с бабушками проводить на прогулку». Последний совет поможет потенциальному покупателю чувствовать себя более раскованно и лучше сосредоточиться на достоинствах квартиры, не отвлекаясь на детский плач или посторонние разговоры.
Так что, если вы хотите, чтобы ваше жилье продалось по максимально возможной цене, следуйте нехитрым правилам: обращайтесь в надежное агентство, заключайте с ним эксклюзивный договор и тщательно готовьте к пристальному осмотру ваше недвижимое имущество.
 
 

    Rambler's Top100